《顺德区深入推进城市更新(“叁旧”改造)工作实施细则的补充意见》解读
发表日期: 2021-04-15 16:45
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文章来源:顺德区委区政府办公室
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点击查看文件:佛山市顺德区人民政府关于印发《顺德区深入推进城市更新(“叁旧”改造)工作实施细则补充意见》的通知


  一、政策出台背景

  为加快推动我区村级工业园升级改造“头号工程”,构建科学合理的城市更新(“叁旧”改造)政策体系,进一步推动我区率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区工作,2019年5月22日,我区印发了《顺德区深入推进城市更新(“叁旧”改造)工作实施细则》(顺府发〔2019〕47号,以下简称“《实施细则》”)。《实施细则》作为我区城市更新(“叁旧”改造)主政策文件,在出台施行一年多以来,有效指导各相关职能部门开展工作。

  随着我区城市更新(“叁旧”改造)工作的深入推进,市委市政府对我区有关工作提出了新要求,实践中新情况、新问题也不断涌现,有必要结合我区村级工业园升级改造、旧村居改造等方面的工作需要,修订完善《实施细则》,制定《顺德区深入推进城市更新(“叁旧”改造)工作实施细则的补充意见》(以下简称“《补充意见》”),针对联动改造、土地置换、归宗改造、改造权公开交易以及财政扶持政策适用等问题,进一步优化明确有关政策规定,高质量推动城市更新(“叁旧”改造)。

  二、主要政策内容

  《补充意见》共分为七个部分,主要是对《实施细则》中尚未明确、需要进一步优化的内容进行梳理和明晰。第一部分是调整优化联动改造有关规定,包括调整联动改造适用范围、明确联动项目要求并补充联动改造形式。第二部分是明确优化土地置换有关操作,包括明确“价值相当”的认定标准、优化土地置换流程和土地界线调整有关操作。第叁部分是明确优化归宗改造有关操作,包括明确单一主体归宗改造的政策适用条件、单一主体形成方式和基本工作流程等。第四部分是新增鼓励探索性政策规定,提出两项创新性政策措施,一是鼓励探索改造权公开交易改造模式,二是明确代建物业可作为政府收储(含挂账收储)项目的补偿方式。第五部分是明确优化有关政策规定,包括明确无偿移交公益性用地面积计算方式、补充改工项目配套设施比例规定、补充完善供地手续的部分要求、细化明确财政扶持项目类型及补充旧村居、旧城镇改造部分政策规定。第六部分是补充完善地价计收及收储补偿标准。第七部分是政策有效期、解释单位设置等内容。

  叁、需重点说明的几点事项

  (一)关于联动改造机制的设定

  《补充意见》在执行《实施细则》第十四条第(叁)款有关联动改造规定的基础上,主要提出叁点规定。一是调整联动改造适用范围。对已出让国有土地改住项目不再要求进行联动改造,但仍需要坚持连片改造、统筹开发、利益平衡等原则,相关项目改造方案经区城市更新(“叁旧”改造)工作领导组审议同意后方可实质性推进。二是明确联动项目要求。针对联动改工项目是否位于现代化产业集聚区或主题产业园内以及联动改工、改住项目是否相连成片提出不同的规模要求;要求联动改工项目原则上应为同一主体实施的拆除重建项目,未实现同一主体但由该同一主体统筹土地置换整理的,该部分地块可与相应用地面积0.2倍的改住协议出让项目联动。叁是补充联动改造形式。超额无偿移交的公益性用地可按1:1的标准与改住协议出让项目联动,同一个项目可选择其中一种方式或者多种方式组合实施联动改造。

  (二)关于土地置换有关操作的规定

  《实施细则》要求土地置换应遵循“价值相当”的原则,但实际操作中,如何认定“价值相当”缺乏明确的标准和简便可行的操作路径。针对上述问题,《补充意见》进一步明确了“价值相当”的认定标准,不涉及政府权益的,不强制要求进行土地价值评估;涉及政府土地权益的,明确了价值相当的内涵,同时要求非政府方置换后不得增加住宅功能且土地面积不得超过置换前。另外,《补充意见》还细化完善了土地置换的具体操作流程,基本思路是政府批准置换方案后,双方签订置换协议,然后分别注销原权属登记,再按置换后情形进行权属登记,涉及供地的按置换后情形先办理供地手续再进行权属登记。这一政策设计的实质是将土地置换视为政府收储后进行位置调整后再重新安排使用,操作避免了直接变更登记引起是否属于转移登记的争议。

  (叁)关于归宗改造有关操作的规定

  《补充意见》补充完善了《实施细则》中关于单一主体归宗改造的政策适用条件,设置了最低规模的准入门槛,坚持连片规模改造的要求,以拆除重建或拆除复垦复绿模式实施改造,避免散乱、零碎的项目单独实施改造,“抓大放小”,集中精力推动连片改造。但农村集体与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施的,属单一主体归宗改造的特殊情形,按合作改造有关要求执行。

  (四)关于改造权公开交易的规定

  《关于推进“叁旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)第二十五条规定,政府统一组织实施“叁旧”改造的,可由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过公开方式确定给社会主体。为减轻政府在征收项目中的财政负担,同时吸引更多社会资本投入到项目中,《补充意见》在前述省的政策规定基础上,提出了“改造权公开交易模式”。该模式中,政府负责征地工作,并在确定基本开发建设条件前提下将改造权(拆迁等土地整理工作及拟改造土地使用权)通过招标等公开竞价方式确定给改造方,由改造方按约定配合政府实施改造。

  


(佛山市自然资源局顺德分局)

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